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Lexique du Viager

SOMMAIRE
- Viager
- Arrerages
- Bouquet
- Clause resolutoire
- Contrat aléatoire
- Crédit rentier
- Charges de copropriété
- Débit rentier
- Droit d'usage et d'habitation
- Frais d'acquisition
- Hypothèque
- Indexation
- Libération anticipée
- Privilège de vendeur
- Rente
- Revente
- Taxe d'habitation
- Taxe fonciere
- Usufruit
- Valeur venale ( réelle )
- Valeur fiscale ( occupée )

 


VIAGER
Le principe du viager occupé consiste à vendre un bien immobilier tout en en consernant la jouissance sa vie durant. Outre la vente en viager occupé, il existe également la possibilité de vendre en viager libre. Dans ce cas, le bien vendu sera libre de toute occupation et l'acheteur pourra en jouir à sa guise soit en y habitant soit en le louant. Contrairement à une vente classique dont le montant est payable intégralement le jour de la signature de l'acte chez le notaire, cette vente se particularise généralement par la perception d'un bouquet suivi d'une rente versée par les acheteurs aux vendeurs et ce jusqu'à leur décès.
Un logement vous intéresse ? Comment payer son prix ? Il existe plusieurs réponses : comptant, bien sûr, c'est la formule la plus classique ; à l'aide d'un crédit, nécessité oblige. Mais aussi, pourquoi pas, au moyen d'une rente viagère que l'on versera durant la vie du vendeur. C'est cette dernière possibilité qui porte la dénomination de « viager immobilier ». L'option pour un tel contrat n'est pas rare, il connaît même un regain d'intérêt car il permet aux vendeurs de s'assurer d'importants revenus supplémentaires et réguliers. Comme le jeu ou le pari, la vente en viager est un contrat aléatoire dont le principe est de faire courir un risque à ceux qui le contractent, risque le plus souvent calculé car il ne manque pas de fondement économique pour les signataires de l'acte. Par ces multiples aspects, la vente ou l'achat d'un logement en viager est donc une formule adaptée à de nombreuses situations et intéresse à juste titre beaucoup de particuliers.

ARRERAGES
Montant de la rente. Le terme arrérage désigne chaque versement périodique de la rente. Dans la promesse et l'acte  de vente devront être prévus leurs dates et modalités de paiement. Les arrérages peuvent être versés et perçus mensuellement, trimestriellement, semestriellement ou annuellement. Le plus souvent, ils sont perçus mensuellement par virement bancaire automatique.

BOUQUET
Somme variable versée au comptant par l'acquéreur au vendeur le jour de la signature de l'acte authentique chez le notaire. Cette somme représente généralement environ 20 à 30% du prix. Le solde sera converti en rente viagère calculée en fonction de l'age des créditrentiers

CLAUSE RESOLUTOIRE
La clause résolutoire permet de demander en justice la résolution de la vente en cas de non paiement de la rente ( annulation de la vente ). Dans le cas particulier de la vente viagère, il doit être précisé dans l'acte de vente que le défaut de paiement de trois mensualités consécutives entraînerait l'application de plein droit de cette clause. Dans ce cas, les créditrentiers ne seraient tenus à aucune restitution des rentes perçues ni du montant du capital perçu comptant ( bouquet ). Pour les créditrentiers, cette sureté complémentaire au privilège de vendeur est une sécurité qui garantit le paiement régulier de la rente. Pour les acheteurs, l'achat en viager est un engagement qui doit être impérativement respecté au risque de perdre l'intégralité du capital investi.

CONTRAT ALEATOIRE
Le contrat de rente viagère figure tout comme les contrats d'assurances, les jeux ou le pari dans les contrats dits "aléatoires" prévus dans les articles 1964 et 1983 du code civil. En l'absence d'aléa, la nullité du contrat  peut être prononcée.
Comme son nom l'indique, le viager est un contrat qui s'exécute le temps de la vie du crédirentier, c'est-à-dire du vendeur. La survenance de son décès, qui est par définition imprévisible, donne au contrat sa caractéristique essentielle qui est d'être « aléatoire ». Ainsi, l'acquéreur, débiteur de la rente, bénéficie d'un avantage si le décès du vendeur intervient peu de temps après la vente ; il subira par contre une perte si le décès en est éloigné. L'article 1964 du Code civil définit le contrat aléatoire comme « une convention réciproque dont les effets... dépendent d'un événement incertain », ce qui, appliqué au viager, aboutit à un pari sur la durée de la vie humaine. L'aléa est le fondement du contrat et son absence entraînerait sa nullité.

CREDIT RENTIER
C'est la personne qui perçoit la rente viagère (vendeur). Ce peut être une ou plusieurs personnes d'une même famille ou non ( Frères et soeurs ou amis, personnes du même sexe... ). En général, c'est une personne seule ou un couple. En aucun cas, ce peut être une personne morale.

CHARGES DE COPROPRIETE
Les charges générales de copropriété concernent les dépenses engagées pour des parties communes à l'ensemble des copropriétaires et sont réparties au prorata des millièmes détenus par chacun d'entre eux.
Dans le cadre d'une vente en viager occupé faisant partie d'une copropriété, le crédit-rentier ( vendeur ) aura à sa charge les charges dites "locatives" et le débit-rentier ( acheteur ) les charges dites "propriétaires". En règle générale, les charges "locatives" correspondent à 2/3 des charges générales et les charges "propriétaires" à 1/3 des charges générales. Une provision peut être demandée au crédit-rentier par le débit-rentier à chaque appel de fond et ensuite soumise à une régularisation en fin d'année. Outre ces charges, il existe également les charges dites "exceptionnelles" qui correspondent à des gros travaux ( Ravallement, toiture, escenseur... ). Ces charges "exceptionnelles" sont généralement intégralement à la charge du débit-rentier sauf conventions contraires entre les parties.

DEBIT RENTIER
C'est la personne qui paye la rente viagère ( acheteur ). Ce peut être une personne physique comme une personne morale. Une SCI peut parfaitement être débitrentière.

DROIT D'USAGE ET D'HABITATION
C'est un droit que se réserve le vendeur de conserver sa vie durant ou pour une durée limitée la jouissance du bien vendu donc le droit d'y habiter personnellement ainsi que sa famille. Plus restrictif que l'usufruit, il ne permet pas la location du bien vendu à des tiers. Néanmoins, il est important de prévoir dans l'acte la faculté de renoncer à ce droit à tout moment selon la volonté du vendeur et également dans ce cas prévoir une compensation financière sous forme de rente ou capital versé le jour de la libération des lieux. Dans ce cas, l'acheteur pourrait habiter le bien ou le louer.

FRAIS D'ACQUISITION
Appelés fréquemment "frais de Notaire", c'est l'ensemble des frais et droits  consécutifs à une vente immobilière dus par l'acquéreur. Ils sont constitués pour l'essentiel de différents droits, taxes, impôts et frais d'obtention de pièces administratives et pour une part moins importante par les honoraires du notaire. L'ensemble de ces frais correspond généralement à une somme comprise entre 7 à 7,5 % du prix d'achat du bien. Dans le cadre d'un achat en viager occupé, ces frais seront amoindris car ils seront calculés sur la valeur occupée du bien ( valeur fiscale ) et non sur la valeur libre. N'hésitez pas à vous rapprocher d'un Notaire pour en obtenir le montant exact.

HYPOTHEQUE
Dans le cas d'une vente en viager, ce n'est pas l'hypothèque qui garantit le paiement de rente . On lui substitue un privilège de vendeur assorti d'une clause résolutoire. Un mois après un commandement de payer resté sans effet, la vente peut être résolue de plein droit par le juge.

INDEXATION
L'indexation de la rente est obligatoire. Elle est revalorisée périodiquement  en fonction d'un indice. La rente est indexée annuellement à date anniversaire du contrat et l'indice le plus souvent utilisé est   l'indice INSEE du coût de la consommation hors tabac.

LIBERATION ANTICIPEE
Dans le cadre d'un viager occupé, le créditrentier a la possibilité à tout moment de libérer le bien, c'est à dire de transformer le viager occupé en viager libre.. Cette libération anticipée ne nécessite pas l'accord du débitrentier et ne peut être refusée par celui-ci. En cas de libération anticipée du bien, La rente sera généralement revalorisée entre 20 et 40%. Si la vente s'effectue moyennant un bouquet sans rente, il est conseillé de prévoir dans l'acte en cas de libération un montant de rente ou un capital à percevoir le cas échéant.

PRIVILEGE DE VENDEUR
C'est une garantie qui permet au vendeur de faire saisir le bien et de le vendre pour obtenir un capital permettant d'assurer le paiement de la rente. Même en cas de revente du viager par le débitrentier, ce privilège primerait sur tous les éventuels autres créanciers.

RENTE
Somme payée par le débitrentier mensuellement, trimestriellement, semestriellement ou annuellement. Pourvue d'une fiscalité allégée, elle bénéficie d'un abattement fiscal de 60% jusqu'à 69 ans et de 70% à partir de 70 ans. L'abattement fiscal appliqué est celui de la date de signature de la vente. La rente est l'un des éléments déterminants du contrat. Pour le vendeur, il sagira d'une source de revenus importante, souvent exclusive et pour l'acquéreur, il sagira d'un moyen d'investir en douceur dans l'immobilier sans faire appel au crédit et sans apport initial important.

REVENTE
Le débitrentier peut parfaitement revendre son bien du vivant du créditrentier sans qu'il ait besoin d'intervenir à l'acte si la vente ne nécessite aucune modification de l'acte initial. Dans ce cas, l'ancien propriétaire sera solidaire du paiement de la rente avec le nouveau propriétaire sauf convention contraire négociée avec le créditrentier.

TAXE D'HABITATION
Dans le cadre d'un viager occupé, cette Taxe sera due par le créditrentier

TAXE FONCIERE
Taxe due par le propriétaire ( débitrentier ) à l'exception de la taxe des ordures ménagères qui restera à la charge du créditrentier dans le cadre d'un viager occupé.

USUFRUIT
L'usufruit appartient au vendeur mais s'applique rarement au viager car l'usufruit est remplacé par un droit d'usage et d'habitation réservé exclusivement au creditrentier. En cas de libération du bien par le créditrentier durant le contrat, la rente sera majorée suivant un taux déterminé à l'acte

VALEUR VENALE ( REELLE )
Valeur libre du bien liée au marché immobilier et déterminée lors de l'estimation

VALEUR FISCALE ( OCCUPEE )
Valeur libre du bien ( valeur vénale ) déterminée lors de l'estimation du bien minorée par la valeur du droit d'usage et d'habitation calculé en fonction de l'age, du nombre ainsi que du sexe des créditrentiers

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